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4 不动产留置的原理

任何人都不能无偿享受他人劳动成果。劳动、材料与不动产混合为一体而无法分离。业主不付款时，债权人无法取回其劳动和材料。根据衡平法原理，债权人应有权扣留业主的不动产物权，进行恶意抗辩并阻止业主不当得利。如果业主继续不付款或已无偿付能力，留置权人可通过法律程序取消业主的回赎权，以共有人身份强制拍卖不动产，取回与债权相等的款项。

5 施工留置权的效用

设立不动产的施工留置权有可能产生以下效用：

(1) 被欠款的施工人和供料人首先进行留置权登记，扣留自己创造的且未获支付的部分不动产物权；如果业主继续不付款或已无偿付能力，留置权人就可依据《合同法》第286条向人民法院申请拍卖，实现留置权。留置权优于一般债权，可视为一种优先受偿权。

(2) 由于不动产物权登记是公示的，留置权登记使他人可评估业主的债务风险，阻碍不动产的转让、出售和抵押筹资，从而迫使业主不得不优先清偿工程欠款。

(3) 对于政府工程，由于法律限制拍卖政府不动产，留置权登记只是明确政府债务并反映在政府预算执行报告中，政府预算还应包含清偿上年度留置债权的支出。这将加强各级人大对政府工程开支的监督并阻止有关人员随意扩大建设规模或提高建设标准，从而建立一种有效预防和保证清偿政府工程拖欠款的法律机制。

(4) 如果没有施工留置权，业主支付担保 (亦即业主履约担保) 只能采用抵押、质押或保证等形式，而这些担保造成资产积压，降低社会经济效益。目前，业主普遍不愿提交付款保函，这样承包人也就有理由不提交履约担保。设立不动产施工留置权将促进我国工程担保制度的发展，并充分体现“物尽其用”原则。

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